Les différents revenus encaissés mensuellement sur les locations constituent en fiscalité ce qu’on appelle des revenus fonciers. Ils sont applicables suivant plusieurs types de régimes et doivent être obligatoirement déclarés par chaque propriétaire bailleur. Que signifient réellement les revenus fonciers ? Comment les déclarer ? Quels sont les différents régimes applicables ainsi que les charges déductibles ? Des questions auxquelles nous essayerons de répondre.

Revenus fonciers : qu’est-ce que c’est ?

On entend par revenus fonciers, les recettes déduites de la mise en location par un particulier d’un bien immobilier. Ce sont des revenus imposables comptés parmi les huit revenus catégoriels qui sont soumis à l’impôt sur le revenu.

Les revenus fonciers ne concernent pas uniquement les biens gérés en indivision c’est-à-dire ceux issus de loyers payés par les locataires aux bailleurs. Sont considérés comme faisant partie de la catégorie des revenus fonciers, les éléments qui suivent :

  • Revenus issus d’un appartement
  • Revenus issus d’une maison ou d’un studio
  • Revenus issus de locaux professionnels comme les entrepôts ou encore les bureaux
  • Les investissements locatifs d’un véhicule financier ou d’une société foncière

Nous avons également dans cette catégorie le dispositif Scellier et les différents monuments historiques. Il importe de souligner également que les revenus tirés de locations nues et meublées constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et ne sont pas inclus, par conséquent, dans la même catégorie que les revenus fonciers.

Notons que les revenus fonciers sont réglementés en France par l’article 31 du Code général des impôts. Ils sont applicables à tous les contribuables dès lors qu’ils remplissent les règles définies par l’administration fiscale.

Comment déclarer ses revenus fonciers ?

La déclaration des revenus fonciers se fait en deux étapes principales. La première qui est obligatoire pour tous les contribuables ayant le statut de propriétaire se fait à travers le formulaire Cerfa n° 2042 qui doit être rempli et renvoyé à l’administration fiscale.

La deuxième étape consiste à remplir des formulaires dits annexes. Cette étape est beaucoup plus spécifique et en fonction des cas vous pouvez avoir à effectuer plusieurs types de formulaires :

  • Le formulaire n° 2044 : concernant les contribuables ayant opté pour le régime d’imposition réel
  • Le formulaire n° 2044 SPE : qui concerne les investissements relatifs aux programmes d’incitation fiscale comme la loi Pinel
  • Le formulaire n° 2044 EB relatif au statut du bailleur privé.

Vous avez également la possibilité de faire la déclaration de vos revenus fonciers directement en ligne sur le site www.impot.gouv.fr.

Certains types de loyers doivent être pris en compte au moment de la déclaration de vos revenus fonciers :

  • Loyers encaissés

Si vous avez eu à encaisser de manière effective des loyers, ils doivent être impérativement imposables.

  • Loyers impayés ou payés en retard ou en avance

Ceux-ci ne doivent pas être déclarés. Mais il est nécessaire de pouvoir apporter les preuves relatives aux démarches de recouvrement des sommes dues telles que les sommations de payer par voie d’huissier. Les loyers payés en avance ou en retard doivent également être déclarés.

  • Les subventions et indemnités

Dans le revenu brut foncier, vous devez intégrer impérativement certaines indemnités spécifiques comme celles versées pour compenser des pertes de loyer. Ceci concerne les propriétaires qui ont souscrit au contrat accordant une garantie de loyers impayés (GLI). Aussi, les subventions pour les travaux qui ont été versées par l’Anah c’est-à-dire l’Agence Nationale de l’Habitat doivent être intégrées.

  • Les recettes accessoires

Il s’agit ici des loyers issus de location relative au droit de chasse ou encore au droit d’affichage. Il est important de déclarer également le dépôt de garantie, les conventions de travail et les dépenses mises conventionnellement à la charge du locataire.

Quel régime choisir ?

Le choix du régime d’imposition varie en fonction de vos charges déductibles et de vos recettes annuelles. Le calcul de l’impôt foncier consiste à multiplier le revenu foncier imposable par le taux d’imposition des revenus fonciers. Par opposition aux autres revenus tels que les pensions ou encore les salaires qui n’offrent qu’un régime d’imposition unique, les revenus fonciers offrent plutôt deux différentes options déclaratives. Vous distinguerez le régime micro-foncier et le régime réel.

Le régime micro-foncier

Lorsque vos revenus fonciers sont en dessous de 15 000 euros, le régime applicable est celui micro-foncier. Ici, le fisc applique l’abattement forfaitaire de 30 % sur les recettes déclarées pour calculer le revenu foncier net. Les 70 % restants complètent les autres revenus et sont soumis à l’impôt sur le revenu.

Si par exemple, un contribuable déclare 12 000 euros de loyer, il bénéficiera d’un abattement de 12 000 x 30 %, ce qui donne 3600 euros. Dans le calcul de l’impôt, le montant sera donc 12 000 euros — 3600, ce qui est égal à 8400 euros. Les recettes sont renseignées dans la déclaration n° 2042. Le régime micro foncier offre ainsi un véritable allègement des différentes obligations déclaratives. Il est compatible avec le dispositif Pinel, mais est exclu dans certaines situations qui bénéficient d’un régime particulier comme Borloo, Périssol ou encore Robien.

Par ailleurs, les Sociétés Civiles immobilières (SCI) ne sont pas soumises de manière directe au paiement de l’impôt, mais à la déclaration des revenus et des charges à travers le formulaire 2072. Ici, l’impôt est assuré par chaque associé d’une SCI.

Le régime réel

Si vos revenus dépassent 15 000 €, c’est le régime réel qui est appliqué. Il est fondé sur le principe des frais réels pour les salariés. Ceci a l’avantage de ne pas avoir un abattement forfaitaire de 30 %. Pour déterminer votre revenu foncier net, il suffit de considérer l’ensemble de vos recettes et d’en déduire les charges foncières de l’année ajoutée aux avantages fiscaux par rapport aux dispositifs de défiscalisation. Le résultat obtenu constitue donc le résultat foncier ou encore la base imposable. Il faut donc procéder au rassemblement de tous les documents relatifs aux investissements immobiliers tels que les contrats, les factures ou les baux.

Le formulaire à remplir pour le régime réel est la déclaration n° 2044 et la déclaration n° 2042 sur laquelle est reporté le bénéfice ou le déficit.

Le régime réel permet de faire une déduction de nombreuses charges comme la taxe foncière, les frais de gestion, ou encore les assurances locatives et de décès — invalidité. En fonction du déficit, vous pouvez avoir une réduction de votre base d’imposition jusqu’à 0. Il est important de souligner qu’il ne faut pas ajouter les intérêts d’emprunt dans le déficit foncier. Aussi, lorsque vous optez pour le régime réel, vous ne pouvez la changer qu’après trois (3) ans. D’une année à une autre, vous n’avez donc pas la possibilité de passer d’un régime à un autre.

Les charges déductibles des revenus fonciers

Il existe des charges qui sont déductibles et d’autres qui ne le sont pas. Avant de calculer les revenus fonciers, il est capital de déterminer le revenu foncier net qui est la différence entre les charges déductibles et les revenus perçus. Les charges déductibles sont de plusieurs ordres :

  • Les impôts ou taxes foncières
  • Les indemnités et les frais de logement : ceux-ci concernent les cas selon lesquels le propriétaire effectue une indemnisation pour un locataire. La relocation dans le cas de la récupération d’un appartement loué à une personne âgée entre dans cette catégorie
  • Les primes d’assurance
  • Les déductions spécifiques
  • Les charges de copropriété avec des conditions
  • Les frais d’administration et de gestion : ils se réfèrent aux différents frais qu’une agence chargée de gérer votre bien immobilier de manière quotidienne prélève
  • Les frais d’emprunt et intérêts
  • Les travaux sous condition : il s’agit principalement des frais relatifs aux travaux d’entretien ou d’amélioration. Vous ne devez pas tenir compte ici des frais susceptibles de créer de la surface comme celles de reconstruction ou d’agrandissement (piscine, terrasse, etc.).

Pour les différents types de travaux, vous devez donc définir le périmètre adapté. Pour obtenir la liste complète des charges déductibles, vous pouvez vous référer aux articles 29 et 31 du Code général des impôts.