Il existe un certain nombre de diagnostics immobiliers obligatoires au moment de réaliser une transaction immobilière. Au nombre de celles-ci, l’ERP (État des Risques et Pollutions), est obligatoire. Alors, à qui s’adresse ce diagnostic ? Quel est son but et pourquoi est-il obligatoire de l’intégrer au DDT (Dossier de Diagnostic Technique) ?

Que met en évidence l’État des Risques et Pollutions ?

Ce diagnostic permet au futur locataire ou acquéreur d’un bien immobilier de connaître certains risques relatifs au lieu sur lequel il va résider. On parle notamment des risques :

  • naturels,
  • technologiques,
  • liés au radon,
  • miniers,
  • sismiques,
  • de pollution des sols.

Le futur occupant des lieux est donc parfaitement informé quant aux risques naturels et de pollutions présents sur la zone habitable, afin de faire son choix en toute connaissance de cause. N’hésitez pas à vous rapprocher d’un expert en diagnostics immobiliers pour en savoir plus sur l’ERP et les obligations qui vous incombent.

Pourquoi l’ERP est-il obligatoire ?

Si ce diagnostic est rendu obligatoire, c’est tout simplement pour que l’acquéreur ou le locataire d’un bien immobilier connaisse les risques naturels auxquels il s’expose. S’il envisage d’acheter ou de louer un bien qui lui plait dans une zone inondable par exemple, il en a le droit, mais il est ainsi informé des risques liés à cette catastrophe naturelle, susceptible d’avoir lieu sur cette zone géographique.

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Dans le même esprit, ce diagnostic permet de mettre en évidence les risques d’avalanche en montagne, si on souhaite louer ou habiter dans une zone à risque. Si le futur occupant des lieux n’avait pas connaissance de ce risque, il pourrait se retourner contre le bailleur ou le vendeur, pour avoir signé un contrat pour un bien exposé à un risque dont il ne voulait pas et n’avait pas connaissance. Il en va de même pour tous les autres types de risques naturels ou de pollution inhérents à une zone habitable (fort risque d’incendie, accidents industriels entraînant une forte pollution, expositions nucléaires, radon, risques sismiques et miniers …).

En exposant clairement au locataire ou nouveau propriétaire les risques encourus, le contrat peut être signé sur des bases saines et sans ambiguïté. Le cas échéant, l’occupant des lieux est en mesure de mettre le vendeur ou le bailleur devant ses responsabilités, pour vice-cachés. Il aura également la possibilité de demander à un juge que le contrat soit rompu, ainsi qu’une possible baisse du prix de vente ou de location.

Quels sont les contrats immobiliers concernés par l’ERP ?

Tout contrat de vente d’un bien immobilier est concerné par l’État des Risques et Pollutions (promesses et compromis de vente, VEFA, contrats de vente). Un propriétaire bailleur se doit lui aussi de faire réaliser ce diagnostic obligatoire, sous peine de poursuites ultérieures par son locataire. Cela concerne tout type de bien immobilier loué, les locations saisonnières, meublées, mais aussi des contrats plus spécifiques, comme les baux emphytéotiques et les cessions de bail.

Si vous souhaitez faire don de votre bien immobilier à un proche, l’ERP sera également requis. Il en va de même pour les successions.

Quels sont les cas où l’État des Risques et Pollutions n’est pas requis ?

Votre constructeur de maison n’est pas tenu de vous fournir un ERP s’il ne vous a pas vendu le terrain également. Si la vente d’un bien se fait dans le cadre d’une procédure judiciaire, ce diagnostic ne sera pas non plus requis. Les contrats de location réalisés de manière orale, bien que rarissimes, ne sont pas non plus concernés.

Dans tous les autres cas listés ci-avant, votre devoir en tant que bailleur ou vendeur sera de faire connaître les risques naturels et de pollution à votre locataire, afin qu’il sache exactement ce qu’il achète, et les risques potentiels qu’il encourt.