Immobilier : comment racheter les parts de votre ex-conjoint ?

Le divorce entraîne le partage des biens que vous avez acquis en couple ? Vous souhaitez devenir le seul propriétaire d’un bien immobilier en indivision ? Dans ce cas, vous êtes dans l’obligation de verser une compensation financière, nommée « soulte », à votre ex-conjoint. Si vous ne disposez pas des fonds nécessaires, vous pouvez vous tourner vers une solution de rachat de soulte. Voici comment financer un rachat de soulte, en particulier si vous êtes senior.

Procédez au rachat de soulte pour conserver votre bien immobilier

Le rachat de soulte consiste à racheter la part d’un bien immobilier d’un ex-conjoint. Pour mieux comprendre cette opération, voyons ci-dessous la définition de la soulte et ce qui se passe en cas de divorce.

Qu’est-ce que la soulte ?

Juridiquement, la soulte correspond à une compensation financière d’une partie de la valeur d’un bien immobilier en indivision. Elle doit être versée au contractant qui a cédé sa part. En effet, la soulte intervient au cours d’une indivision, si l’un des contractants désire être seul propriétaire du bien concerné. Cette personne doit alors acquérir la part de son ex-époux en cas de divorce. Dans le cas d’un partage d’un héritage, il s’agira des parts de ses cohéritiers.

Le rachat de soulte en cas de divorce

Le divorce, la rupture de PACS ou la fin de concubinage conduit au partage des biens que vous possédez ensemble. Le paiement d’une somme d’argent est souvent incontournable pour équilibrer le partage. Et ce, qu’il s’agisse de vos biens immobiliers et mobiliers, de vos placements et de vos liquidités. C’est notamment le cas du versement de la soulte, si l’un des époux souhaite conserver pour lui seul la maison ou l’appartement.

L’estimation de la valeur de la soute

La valeur de la soulte peut être déterminée par accord des deux époux en instance de divorce ou par une personne tierce (notaire ou agent immobilier). L’idéal est de confier le calcul du montant de cette soulte à un notaire, impartial et neutre. Pour cela, il prendra en compte la valeur nette vénale actuelle du bien, les crédits en cours et le capital restant dû.

Effectuez une simulation d’un rachat de soulte en ligne

Si vous êtes senior, faites la simulation d’un rachat de soulte afin de savoir si vous serez en mesure ou non de conserver le bien immobilier. Un outil en ligne de simulation de rachat de soulte vous permettra d’avoir une vision plus claire. Ainsi, vous saurez immédiatement s’il vous est possible de racheter la part de votre ex-époux tout en ayant un reste à vivre suffisant. Pour simuler ce rachat, on tient compte de quelques éléments dans le calcul.

La valeur du bien

La première chose à faire est d’estimer la valeur du bien immobilier concerné. Ce calcul prend en compte certains paramètres, en l’occurrence :

• la superficie du bien,
• son état,
• son année de construction,
• sa localisation géographique.

La valeur d’un logement dépend aussi de sa rareté sur le marché immobilier local.

Le régime matrimonial

La valeur de la soulte peut également être influencée par le régime matrimonial des époux. Elle dépend également des apports personnels de chaque conjoint pour financer l’acquisition du bien concerné. Par exemple, si l’un des époux a contribué à l’achat du logement à hauteur de 70 %, cet apport sera remboursé au prorata de la valeur actualisée du bien.

Les personnes concernées

Le calcul du montant de la soulte tient compte du nombre de personnes concernées par le partage du bien immobilier. Dans le cadre d’un divorce, de fin de concubinage ou de rupture de PACS, deux personnes seulement sont impliquées. Notons que si vous avez d’autres biens en commun avec votre ex-conjoint, leur valeur et leur partage peuvent faire baisser le montant de la compensation.

Les frais engendrés

Une opération de rachat de soulte génère un certain nombre de frais, en l’occurrence :

• des frais d’enregistrement et de publicité foncière (environ 2,5 % de la valeur nette du logement),
• des frais de notaire (environ 7 % de la soulte versée) qui doivent être réglés à parts égales par les ex-conjoints.

Prévoyez des frais de dossier, des frais de garantie ainsi que le coût de l’assurance emprunteur si vous devez emprunter pour financer le rachat de soulte.

Le capital restant dû d’un prêt immobilier en cours

Le bien immobilier en indivision est financé par un prêt en cours. Dans ce cas, le capital restant dû entre dans le calcul du rachat de soulte. Vous pouvez le déterminer en demandant à votre banquier le tableau d’amortissement du prêt. De son côté, la banque peut à nouveau évaluer votre capacité d’endettement sur le capital restant dû. Selon votre situation, vous avez le choix de conserver ce crédit immobilier ou de rallonger sa durée de remboursement. Vous avez aussi la possibilité de faire un rachat de crédit auprès d’une autre banque.

Quelles sont les solutions pour financer un rachat de soulte quand on est senior ?

Si vous en avez les moyens, vous pouvez payer comptant le montant de la soulte. Sinon, vous êtes obligé de contracter un crédit auprès d’une banque pour financer le rachat de soulte.

Les conditions à remplir pour emprunter

La somme que vous devez emprunter comprend le montant de la soulte, une partie des frais de notaire, les frais de dossier, les frais de garantie et l’assurance emprunteur. Si vous avez encore un prêt immobilier en cours, vous pouvez intégrer le capital restant dû dans ce nouveau crédit. De ce fait, lors de votre demande de prêt, la banque vérifiera vos revenus et votre taux d’endettement (35 % au maximum). De plus, vous ne devez pas être à découvert bancaire. Votre dossier sera plus solide avec des garanties personnelles ou réelles (IPPD, hypothèque, etc.).

Contractez un prêt hypothécaire

Si vous êtes senior, il convient de vous orienter vers un crédit hypothécaire pour financer le rachat de soulte. Si vous optez pour cette solution, la banque vous demandera une garantie sur le bien concerné. Ainsi, vous devenez le seul propriétaire du logement au terme de l’opération de rachat de soulte. Précisons que le recours à une hypothèque conventionnelle vous offre l’occasion d’emprunter dans des conditions favorables. Il n’y a pas de limite d’âge ni d’obligation de souscrire une assurance emprunteur. Vous pouvez obtenir des fonds jusqu’à 50 % de la valeur du bien mis en garantie. De plus, le déblocage des fonds est plus rapide.

Calculez la durée idéale du rachat

Lorsque vous contractez un prêt destiné à financer le rachat de soulte, soyez conscient qu’il s’agit d’une dette à rembourser. Vous prévoyez de rembourser mensuellement le capital ? Dans ce cas, il convient de choisir un amortissement sur une durée de 10 à 20 ans. Vous pouvez aussi envisager de payer mensuellement les intérêts et de rembourser en une seule fois le capital à l’échéance. Dans ce cas, le mieux serait de vous tourner vers un prêt remboursable sur une durée de 5 à 10 ans. Cette dernière solution serait idéale si vous prévoyez de vendre le bien immobilier concerné pour restituer le capital emprunté.

Dans le cadre d’un divorce, vous comptez racheter la part de votre ex-époux lors du partage d’un bien immobilier en indivision. Il est ainsi recommandé de faire une simulation de rachat de soulte afin de faciliter votre prise de décision. Lorsque vous connaissez le montant de la soulte, vous pouvez déposer votre demande de prêt auprès d’une banque pour le financer. Pour les seniors, le mieux est de contracter un prêt hypothécaire qui est le plus adapté à leur profil (âge, revenus, capacité de remboursement, etc.).